Immobilienfinanzierung

Günstige Immobilienfinanzierung mit garantierter Sollzinsbildung
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Auf Wunsch jährliche Sondertilgung bis zu 10 Prozent 
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langfristiger Ansprechpartner
Jochen Verbeet BaufinanzierungJochen Verbeet über die Immobilienfinanzierung

Die Immobilienfinanzierung

Was kann finanziert werden

Finanziert werden können Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Wohnungen und Grundstücke. Aber auch bei größeren Renovierungen und Modernisierungen kann eine Immobilienfinanzierung sinnvoll sein und so die Kosten des Umbaus übernehmen.

Wer vergibt Immobilienfinanzierungen:

Üblicherweise denkt man hier sofort an die klassischen Banken. Aber auch Versicherungen oder Bausparkassen vergeben Immobilienfinanzierungen. Ein Vergleich lohnt sich daher definitiv. Da die verschiedenen Anbieter häufig auch unterschiedliche Arten der Finanzierung anbieten und die Kostenstruktur nicht immer gleich ist. Deshalb macht es Sinn, sich die Tilgungspläne anzuschauen und dort auf die Gesamtkosten bei vollständiger Rückzahlung zu achten. Diese Kosten entsprechen in der Regel dem Gesamtaufwand, den man hat. Hierzu später mehr beim Effektivzins.

Arten der Immobilienfinanzierung

Bei der Finanzierungsart von Immobilien unterscheidet man hauptsächlich zwischen Annuitätendarlehen und endfälligen Darlehen.

Annuitätendarlehen

Beim Annuitätendarlehen werden zu Beginn des Darlehens die Parameter wie monatliche Rate, Laufzeit, Zinssatz und Zinsbindung festgelegt. Die monatliche Rate ist hierbei während der gesamten Zinsbindung gleichbleibend. Die Rate enthält dabei einen Anteil für die Zinsen und einen Anteil für die Tilgung, also die Rückzahlung des Kredits. Der Tilgungsanteil reduziert hierbei mit jeder Zahlung den Kreditbetrag, sodass die Gesamtdarlehenssumme je Rate kleiner wird. Hierdurch wird von Monat zu Monat auch der Zinsanteil geringer, da die Restschuld kleiner wird und somit im Umkehrschluss der Tilgungsanteil bei gleicher Rate steigt. Je länger der Kredit also läuft, desto höher wird der Tilgungsanteil und desto kleiner der Zinsanteil.

Endfälliges Darlehen

Bei einem endfälligen Darlehen werden zu Beginn des Darlehens ebenfalls die Parameter wie monatliche Rate, Laufzeit, Zinssatz und Zinsbindung festgelegt.
Die monatliche Rate entspricht hierbei nur der Zinszahlung. Der Tilgungsanteil wird separat in einer anderen Form (wie zum Beispiel Bausparen oder Versicherungen) angespart. Die Gesamtdarlehenssumme und auch die Zinsbelastung bleiben somit durchgehend gleich. Bei Ablauf der Darlehenslaufzeit wird dann am Ende die separat angesparte (Versicherungs-)leistung komplett genutzt und das Darlehen auf einen Schlag vollständig zurückgezahlt.
Da hier keine Erhöhung der Tilgung durch ersparte Zinsen stattfindet, ist die Gesamtlaufzeit in der Regel höher als beim Annuitätendarlehen.
Diese Variante kann steuerliche Vorteile haben. Hierfür lohnt sich ein Gespräch gemeinsam mit einem Steuerberater.

Prolongation

Eine weitere Art der Finanzierung ist die Prolongation. Bei der Prolongation vereinbart man in der Regel nur einen neuen Zinssatz und eine neue Rate mit dem derzeitigen Finanzierungsgeber. Da dem Finanzierungsgeber bereits alle Informationen vorliegen, müssen hier meistens keine oder nur sehr wenige neue Unterlagen eingereicht werden.
Sind die Konditionen des bisherigen Finanzierungsgebers aber zu schlecht, so muss nicht zwanghaft bei diesem verlängert werden. Der Darlehensnehmer kann sich auch bei jedem anderen Institut informieren und so die Finanzierung komplett wechseln. In dem Fall müssen allerdings wieder alle Unterlagen eingereicht werden, da es sich bei dem neuen Finanzierungsgeber um ein neues Darlehen handelt.

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Welche Finanzierungsart für dich die beste Option darstellt, erläutern wir dir gerne in einem persönlichen Gespräch mit unserem Spezialisten für Immobilienfinanzierungen.
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Die Nebenkosten beim Immobilienkauf

In der Regel fallen beim Kauf fünf Nebenkosten an: Die Notarkosten, Amtskosten, Gerichtskosten und die Grunderwerbsteuer. Wenn ein Immobilienmakler beteiligt ist, fallen selbstverständlich auch hierfür die Gebühren an.
Die Notar-, Amts- und Gerichtskosten
werden mit circa 1,5% - 2% des Kaufpreises kalkuliert
Rechtssicherheit durch korrekte Abwicklung eines Notars
Die Ämter haben die Aufgabe, dass alle Eintragungen in den Grundbüchern erfolgen und somit auch am Ende der Käufer der rechtmäßige Eigentümer wird.
Die Grunderwerbsteuer
abhängig vom Bundesland, in dem gekauft wird
liegt bei 3,5% und 6,5% (in NRW liegt sie bei 6,5%)
Versenden des Bescheids und Angabe der Fälligkeit durch Finanzamt
Wenn die Kaufpreiszahlung also erst in ein paar Monaten geplant ist, kann es sein, dass die Grunderwerbsteuer schon zuvor bezahlt werden muss.
Die Maklerkosten
Individuelle Vereinbarung der Maklerkosten 
Entweder trägt Verkäufer Kosten komplett oder Käufer und Verkäufer zahlen gleichen Anteil
Kosten liegen bei ca.3,57% für Käufer
Makler besorgt für alle Parteien entsprechende Unterlagen
Makler begleitet Käufer und Verkäufer zum Notar

Beispiel für die Nebenkosten

Kaufpreis 300.000 Euro
Notar/Amt 6.000 Euro
Grunderwerbsteuer 19.500 Euro
Makler 10.710 Euro
Insgesamt 336.210 Euro

Begriffe

Nominalzinssatz

Der Nominalzinssatz ist der zu bezahlende Zinsanteil in der monatlichen Rate.

Effektivzinssatz

Der Effektivzinssatz enthält alle Kosten, also Zinsen und weitere Kosten, die mit der Finanzierung zusammenhängen und dient meist auch als Anhaltspunkt, um verschiedene Angebote vergleichen zu können.

Darlehenssumme

Die Darlehenssumme gibt den Betrag an, der bei Beginn der Finanzierung komplett ausgezahlt wird und dann über die vereinbarte Laufzeit zurückgezahlt wird.

Monatliche Rate

Die monatliche Rate setzt sich aus den Zinszahlungen und dem Tilgungsanteil zusammen. Ist der Zinssatz zum Beispiel 1,5% und der anfängliche Tilgungsanteil 2,5% so beträgt die Rate 4% der Darlehenssumme.

Zinsbindung

Die Zinsbindung gibt an, für wie viele Jahre der Zinssatz gesichert ist. In dieser Zeit kann sich die Rate nicht ändern. Sollte der Zinssatz länger als 10 Jahre festgelegt worden sein, so hat der Kunde ein Sonderkündigungsrecht (§489 BGB) nach 10 Jahren der Vollauszahlung, welches mit einer 6-monatigen Kündigungsfrist ausgeführt werden kann. Beträgt also die Zinsbindung 20 Jahre, kann der Kunde nach 10 Jahren trotzdem kündigen und sich eine andere Finanzierung suchen. Für die Bank oder Versicherung besteht dieses Sonderkündigungsrecht nicht.

Gesamtlaufzeit

Die Laufzeit gibt an, wie lange der Kredit insgesamt laufen würde, wenn sich die Parameter wie Tilgung und Zinssatz, nicht ändern.

Restschuld

Die Restschuld gibt die Summe an, die noch bei Ablauf der Zinsbindung offen ist. Diese Summe muss dann, wenn man sie nicht aus Ersparnissen bedienen kann, über ein neues Darlehen verlängert werden. Für die Verlängerung, auch Prolongation genannt, können dann neue Bedingungen vereinbart werden. Die Restschuld muss nicht zwingend bei der finanzierenden Bank verlängert werden, sondern kann auch durch jede andere Bank oder Versicherung abgelöst werden.

Sondertilgung

Unter einer Sondertilgung versteht man eine zusätzliche Einzahlung auf das Darlehen, sodass sich die Restschuld entsprechend sofort reduziert. Vereinbart man eine Sondertilgung, hat man üblicherweise jährlich die Option, neben der monatlichen Tilgung noch eine Einmalzahlung zu leisten, um so die Restschuld zu senken.

Tilgungsplan

Im Tilgungsplan werden die monatlichen oder jährlichen Zinsleistungen, Tilgungsleistungen sowie die bestehende Restschuld ausgewiesen, sodass man sehen kann, wie sich der Kredit von Monat zu Monat (Jahr zu Jahr) entwickelt.

Ist noch etwas unklar?

Gerne helfen wir dir dabei, bei dem Thema Versicherungen kühlen Kopf zu bewahren und klären all deine offenen Fragen.
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Wichtige Versicherungen für Immobilienbesitzer

Bei einer Finanzierung sollte man sich auch um Versicherungen im Zusammenhang mit dem Haus kümmern. Da die Immobilie üblicherweise als Sicherheit für den Darlehensgeber im Grundbuch als Grundschuld hinterlegt wird, muss zwingend eine Gebäudeversicherung bestehen. Damit der Schutz rundum besteht, sollte in diesem Zusammenhang auch die Hausratversicherung und Haftpflichtversicherung angepasst werden.
Jochen Verbeet Baufinanzierung in Aachen

Risikolebensversicherung

Für den Familienschutz empfiehlt sich eine Risikolebensversicherung, sodass die Familie im Todesfall eines Elternteils zumindest einen Teil der Finanzierung zurückzahlen kann und somit die monatliche Belastung reduzieren kann.

Berufsunfähigkeitsversicherung

Zu guter Letzt sollte eine Berufsunfähigkeitsversicherung abgeschlossen werden. Denn die Finanzierung ist über einen langen Zeitraum geplant, sodass im Falle einer Berufsunfähigkeit die Finanzierung in Schieflage geraten könnte. Dieses Risiko sollte mit einer solchen Versicherung ausgeschlossen werden.
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Von der Suche bis zum Kauf

Beim Immobilienkauf den Überblick zu behalten kann schon mal schwierig werden. Deshalb sollte man von Station zu Station den Überblick behalten, sodass man immer weiß, was der nächste Schritt ist.

1. Die Suche

Zuallererst beginnt man mit der Suche. Hierbei steht nicht nur das Internet zur Verfügung, sondern man sollte sich auch bei Banken oder Immobilienmaklern vor Ort erkundigen, denn nicht alle Immobilien werden online inseriert. Weiterhin kann es helfen, dass man Freunden und Bekannten einen Hinweis gibt, sodass diese ebenfalls die Augen offenhalten.

2. Die Besichtigung

Sobald eine Immobilie interessant ist, geht es zur Besichtigung. Hier sollten bereits erste Unterlagen und Informationen an den Verkäufer oder Makler weitergegeben werden, sodass dieser einschätzen kann, ob es sich um einen potenziellen Käufer handelt. Bei der Besichtigung achtet man auf die sogenannte Makrolage, die Mikrolage und den Zustand des Objektes.
Mit der Makrolage ist die grobe Ortseinschätzung gemeint, zum Beispiel welche Vorteile und Bedingungen liefert die gesamte Stadt. Bei der Mikrolage handelt es sich um die nähere Umgebung, zum Beispiel den Stadtteil. Hier ist wichtig zu prüfen, ob es Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen, Kindergärten und zum Beispiel Sportvereine gibt.
Beim Objektzustand sollte man insbesondere auf Modernisierungsmaßnahmen achten. Wurden Fenster, Heizung, Fassade, Leitungen oder das Dach schon mal modernisiert? Von wann ist das Baujahr? Wie ist der Gesamtzustand? Diese Fragen sind entscheidend.

3. Einigung mit dem Verkäufer

Nach der Besichtigung geht es dann um den Zuschlag. Die Einigung mit dem Verkäufer. Wenn der Preis stimmt und sich beide Parteien einig sind, werden die nächsten Schritte eingeleitet. Unterlagen werden ausgetauscht und der Käufer spricht mit seiner Bank oder Versicherung und lässt die Finanzierung auf das Objekt spezifisch prüfen. Nun folgt ein Termin beim Notar.

4. Der Notar

Der Notar begleitet den Kauf und setzt den Vertrag hierfür auf. Er ist neutral und darf deshalb nicht im Interesse einer Partei handeln. Er sorgt für Rechtssicherheit und prüft vorherige Eintragungen in dem Grundbuch und veranlasst die zukünftigen Änderungen.
Nachdem alles geregelt ist, schreibt der Notar den Käufer an und übersendet die Fälligkeitsmitteilung.
In dieser Mitteilung ist vermerkt, per wann und an welche Konten der Kaufpreis überwiesen werden muss. Nun veranlasst der Käufer die Überweisung.

5. Schlüsselübergabe

Nachdem das Geld beim Verkäufer eingetroffen ist, findet die Schlüsselübergabe statt und der Käufer kann umziehen. Am Ende erhält der Käufer noch einen aktuellen Grundbuchauszug, indem er nun als neuer Eigentümer vermerkt ist.

Was zahlt die Gebäudeversicherung, wenn ich einen Schaden habe?

Die Prüfung der Finanzierung kann in zwei Kategorien unterteilt werden.
Zum einen wird das Objekt an sich geprüft, zum anderen wird die Bonität des Kreditnehmers geprüft. Es kann also sein, dass die Bonität des Käufers sehr gut ist, allerdings das Objekt vom Zustand oder der Lage her nicht zum finanzierenden Institut passt, sodass eine Finanzierung nicht zustande kommt. Hier sollte der Kreditnehmer hellhörig werden, da die Gründe gegen das Objekt auch gute Gründe gegen einen generellen Kauf sein können.
Durch die Prüfung der Bonität erhält der Kreditgeber Informationen über die Kreditwürdigkeit und die Kreditfähigkeit des Kunden.

Prüfung der Kreditwürdigkeit und Kreditfähigkeit

Die Kreditfähigkeit ist gegeben, sobald der Kunde rechtsverbindliche Verträge eingehen darf, zum Beispiel sollte dieser volljährig sein und nicht unter Betreuung stehen.
Bei der Kreditwürdigkeit wird auf die Details geschaut. Der Kreditgeber prüft die Einnahmen-/ Ausgabenrechnung. Das heißt die monatlichen regelmäßigen Einnahmen abzüglich der monatlichen fixen Ausgaben. Ebenso wird auf das vorhandene Vermögen sowie den Nachweis des eventuell einzusetzenden Eigenkapitals geschaut. Das bisherige Zahlungsverhalten wird häufig über die Schufa geprüft. Um diese Einschätzungen vorzunehmen, werden verschiedene Unterlagen benötigt.
Einnahmen-/
Ausgabenrechnung
Für die Einnahmen-/Ausgabenrechnung werden die letzten drei Gehaltsabrechnungen sowie der Lohnsteuerbescheid benötigt. Teilweise wird auch die letzte Steuererklärung und der letzte Steuerbescheid benötigt, um weitere Einkünfte zu erklären. Bei bestehenden Krediten genügt der dazugehörige Kreditvertrag in Kopie. Zusammen mit einer Selbstauskunft lässt sich damit ermitteln, ob es einen monatlichen Überschuss gibt.
Eigenkapital
Für das Eigenkapital reicht ein Kontoauszug oder Ausdruck aus dem Online-Banking, auf dem der einzusetzende Betrag nachgewiesen wird. Sollte das Eigenkapital von einer dritten Person kommen (zum Beispiel Eltern), dann wird neben dem Kontoauszug auch eine kurze Bestätigung dieser Person benötigt, dass das Geld als Eigenkapital zur Verfügung steht.

Selbstständige

Für Selbstständige und Unternehmer werden noch weitere Unterlagen benötigt. Anstelle der Gehaltsabrechnungen werden die letzten drei vollständigen Jahresabschlüsse sowie eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung mit Summen und Saldenliste benötigt.

Objektprüfung

Bei der Objektprüfung erstellt die Bank ein internes Gutachten, welches den Beleihungswert (also die Grenze, bis zu der das Objekt eine Sicherheit für die Bank darstellt), ermittelt. Um diese Prüfung durchführen zu können, werden ebenfalls Objektunterlagen benötigt.
Grundstück
Bei einem Grundstück ist es das Grundbuch und die Flurkarte. Im Grundbuch erkennt man, wer Eigentümer ist, ob das Grundstück Lasten trägt und ob bereits andere Grundschulden eingetragen sind. Auf der Flurkarte ist das Grundstück eingezeichnet, sodass man erkennen kann, ob es eine Zuwegung gibt und welche Form das Grundstück hat.
Haus
Kauft man ein Haus, so benötigt man zusätzliche Bauunterlagen. Hierunter fallen die Grundrisse, Seitenansichten, Baubeschreibung sowie die Wohnflächenberechnungen und Kubatur. Anhand dieser Unterlagen lässt sich die Größe und Beschaffenheit des Hauses einschätzen.
Mehrfamilienhaus
Die nächste Größe wäre das Mehrfamilienhaus. Da diese häufig als Kapitalanlagen zur Vermietung genutzt werden, wird hier zu den bereits genannten Unterlagen eine Mietaufstellung der aktuellen Mieter benötigt. Ist das Mehrfamilienhaus leerstehend, wird mit der Planmiete kalkuliert.
Eigentumswohnung
Hier gibt es ein paar Besonderheiten. Da das Gesamthaus der Gemeinschaft gehört, werden hier zum Grundbuch, der Flurkarte und den Bauunterlagen auch die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan benötigt. Somit kann der Finanzierungsgeber sehen, welche Verpflichtungen und Rechte der Wohnungseigentümer innerhalb der Gemeinschaft hat und welche Sondernutzungsrechte (z.B. Kellerabteil oder Stellplätze) zu der Wohnung gehören.

Besonderheiten bei einem Neubau

Entscheidet man sich für einen Neubau, so gibt es auch ein paar Unterschiede zum fertigen Haus. Da das Haus noch nicht steht, erstellt die Bank ein Gutachten mit einem Beleihungswert nach Fertigstellung. Um diesen Wert ermitteln zu können, werden auch hier Bauunterlagen benötigt. Die Bauunterlagen werden von einem Architekten oder Bauunternehmer erstellt und beinhalten dann auch eine Baukostenaufstellung. Anhand dieser Baukostenaufstellung und zusammen mit der Baubeschreibung kann nun der Finanzierungsgeber eine Einschätzung des Wertes nach Fertigstellung vornehmen.
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